| 50城去年賣地超4萬(wàn)億：房企扎堆回歸一二線 深圳一日收金200億 |
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平方米的差距，2019年土地市場(chǎng)總量很難達(dá)到2018年的水平,，預(yù)計(jì)會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì),。
賣地金額的增速也已放緩。截至2019年11月底,，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額54169億元,，同比增長(zhǎng)10%，與2018年全年16%相比明顯收窄。
克而瑞認(rèn)為,，這主要是因?yàn)?019年下半年資本環(huán)境監(jiān)管更緊,，開(kāi)發(fā)商融資困難，資金比較緊張,，拿地?zé)崆橄陆怠?
供應(yīng)影響房?jī)r(jià)
跳出土地市場(chǎng)本身,，另外需要關(guān)注的是地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)。歷史上,，由于“面粉貴過(guò)面包”多次上演,，地價(jià)被認(rèn)為是房?jī)r(jià)的先導(dǎo)。
克而瑞統(tǒng)計(jì),，2019年土地價(jià)格并未延續(xù)2018年的價(jià)格回落之勢(shì)，全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲,，增至2396元/平方米,，同比上漲13.7%，升至歷史高位,。
在一二線,，大部分城市增加了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，如北京有多宗不限價(jià)宅地,、深圳的宅地供應(yīng)量也有明顯的提升,，也進(jìn)一步推高了成交均價(jià)。
但從新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的走向來(lái)看,，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響在弱化,。由于整體上高價(jià)地不多，市場(chǎng)的預(yù)期和判斷邏輯正在發(fā)生變化,。
中原指出,，2019年土地成交溢價(jià)率大減，客觀上抑制了房?jī)r(jià)上漲的樂(lè)觀預(yù)期,。
如北京年內(nèi)土地平均成交溢價(jià)率只有9.4%,，低于2018年的14%，是最近多年來(lái)的最低點(diǎn),。
合計(jì)50宗各類住宅地塊中,，平均溢價(jià)率也只有10.5%，有18宗是底價(jià)成交,，合計(jì)成交的商品房住宅地塊含限競(jìng)房35宗地塊中,，溢價(jià)率為0的地塊多達(dá)12宗，最近更是連續(xù)多宗地塊底價(jià)成交,。
整體上,，溢價(jià)率也呈下降之勢(shì)，由2018年的15.8%降至2019年的13.5%,，同比下降了2.3個(gè)百分點(diǎn),。三季度在房企融資渠道收緊的影響下急劇下滑,，降幅十分顯著，四季度基本延續(xù)了下降之勢(shì),，開(kāi)發(fā)商拿地的審慎程度大幅提升,。
截至2019年第四季度，全部城市溢價(jià)率均已經(jīng)跌破10%,，尤其是一線城市溢價(jià)率已經(jīng)跌破5%,，大部分地塊均以底價(jià)成交，降無(wú)可降,；二線和三四線城市溢價(jià)率也分別降至8.0%,、9.7%，土地溢價(jià)率也降至相對(duì)低位,。
克而瑞指出,，2020年地價(jià)難以進(jìn)一步上漲。2019年來(lái)一些條件較好的地塊因?yàn)橥顿Y回報(bào)率不高出現(xiàn)了無(wú)人報(bào)名而流拍的現(xiàn)象,，在此影響下,，為保證供應(yīng)，政府適當(dāng)調(diào)低價(jià)格預(yù)期,，2019年末土地成交價(jià)格已降至上年同期水平,。由于資本市場(chǎng)環(huán)境走弱的預(yù)期依舊，高融資成本下房企對(duì)拿地的態(tài)度將會(huì)更為謹(jǐn)慎,，2020年地價(jià)也難走高,。
此外，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸變化,，將有望徹底改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系,，抑制房?jī)r(jià)大幅上漲。
最典型的如北京,，從2018年6月10日開(kāi)始,，合計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到了76個(gè)，超過(guò)1000萬(wàn)平米,，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了57344套,，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)24089套。平均網(wǎng)簽均價(jià)為48615元每平米,，網(wǎng)簽完成249萬(wàn)平米,，按照成交套數(shù)計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有42%。
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