| 50城去年賣地超4萬億：房企扎堆回歸一二線 深圳一日收金200億 |
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平方米的差距，2019年土地市場總量很難達(dá)到2018年的水平，預(yù)計會呈現(xiàn)下降趨勢。
賣地金額的增速也已放緩。截至2019年11月底，全國300城經(jīng)營性用地成交金額54169億元，同比增長10%，與2018年全年16%相比明顯收窄。
克而瑞認(rèn)為，這主要是因為2019年下半年資本環(huán)境監(jiān)管更緊，開發(fā)商融資困難，資金比較緊張，拿地?zé)崆橄陆怠?
供應(yīng)影響房價
跳出土地市場本身，另外需要關(guān)注的是地價對房價的傳導(dǎo)效應(yīng)。歷史上，由于“面粉貴過面包”多次上演，地價被認(rèn)為是房價的先導(dǎo)。
克而瑞統(tǒng)計，2019年土地價格并未延續(xù)2018年的價格回落之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2396元/平方米，同比上漲13.7%，升至歷史高位。
在一二線，大部分城市增加了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，如北京有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應(yīng)量也有明顯的提升，也進(jìn)一步推高了成交均價。
但從新房市場和二手房市場的走向來看，地價對房價的影響在弱化。由于整體上高價地不多，市場的預(yù)期和判斷邏輯正在發(fā)生變化。
中原指出，2019年土地成交溢價率大減，客觀上抑制了房價上漲的樂觀預(yù)期。
如北京年內(nèi)土地平均成交溢價率只有9.4%，低于2018年的14%，是最近多年來的最低點(diǎn)。
合計50宗各類住宅地塊中，平均溢價率也只有10.5%，有18宗是底價成交，合計成交的商品房住宅地塊含限競房35宗地塊中，溢價率為0的地塊多達(dá)12宗，最近更是連續(xù)多宗地塊底價成交。
整體上，溢價率也呈下降之勢，由2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降了2.3個百分點(diǎn)。三季度在房企融資渠道收緊的影響下急劇下滑，降幅十分顯著，四季度基本延續(xù)了下降之勢，開發(fā)商拿地的審慎程度大幅提升。
截至2019年第四季度，全部城市溢價率均已經(jīng)跌破10%，尤其是一線城市溢價率已經(jīng)跌破5%，大部分地塊均以底價成交，降無可降；二線和三四線城市溢價率也分別降至8.0%、9.7%，土地溢價率也降至相對低位。
克而瑞指出，2020年地價難以進(jìn)一步上漲。2019年來一些條件較好的地塊因為投資回報率不高出現(xiàn)了無人報名而流拍的現(xiàn)象，在此影響下，為保證供應(yīng)，政府適當(dāng)調(diào)低價格預(yù)期，2019年末土地成交價格已降至上年同期水平。由于資本市場環(huán)境走弱的預(yù)期依舊，高融資成本下房企對拿地的態(tài)度將會更為謹(jǐn)慎，2020年地價也難走高。
此外，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸變化，將有望徹底改變房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，抑制房價大幅上漲。
最典型的如北京，從2018年6月10日開始，合計入市限競房項目達(dá)到了76個，超過1000萬平米，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了57344套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計24089套。平均網(wǎng)簽均價為48615元每平米，網(wǎng)簽完成249萬平米，按照成交套數(shù)計算網(wǎng)簽完成率只有42%。
大量的項目集中入
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